Immobilien-ABC

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die Basis für die Teilungserklärung, um eine Aufteilung einer Immobilie in mehrere Wohneinheiten zu erreichen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird bei der Bauaufsichtsbehörde oder einem Bausachverständigen beantragt. Voraussetzungen sind z.B. eine räumliche Abtrennung mit verschließbaren Zugängen, Nutzbarkeit als Wohnraum mit z.B. Küche, Bad, Wohn- und Schlafraum und ausreichender Schall-, Wärme und Brandschutz. Die Baubehörde benötigt dann neben dem Antragsformular, Aufteilungsplan und die Objektunterlagen. Die Vorgaben, Bearbeitungsdauer und Kosten sind nicht einheitlich, daher sollte man sich in jedem Fall bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde informieren.

Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf die Übertragung des Eigentums auf ihn und wird direkt nach der Unterzeichnung des Notarvertrages in Abteilung II des Grundbuch eingetragen und kann auch nur durch einen Notar wieder gelöscht werden. Durch die Auflassungsvormerkung wird sichergestellt, dass die Immobilie nicht mehrfach verkauft wird. Das Grundbuchamt nimmt dann die Auflassung vor, trägt also den Käufer als neuen Eigentümer in das Grundbuch ein.

Die Beleihungsgrenze gibt an, bis zu welchem Betrag der Kreditgeber zu finanzieren bereit ist. Die Beleihungsgrenze liegt also im Ermessen des Kreditgebers und hängt von der Immobilie und der Bonität des Kreditnehmers ab.

Die Beurkundung nennt man den offiziellen und erfolgreich durchgeführten Notartermin. Der vom Notar erstellte und allen Beteiligten vorgelesene Vertrag wird dann notariell beurkundet und ist gesetzlich vorgeschrieben bei allen Geschäften mit Immobilien. Der Notar erstellt dann die Auflassungsvormerkung, anhand der das Grundbuchamt den Eigentümerwechsel im Grundbuch einträgt.

Das Grundbuch ist das Register, in dem die Eigentumsverhältnisse, Belastungen wie z.B. Grundschuldsicherheiten von Kreditgebern, Wegerechte etc. eingetragen werden. Das Grundbuch wird beim Amtsgericht geführt, das für den jeweilen Standort zuständig ist. Das Grundbuch kann von jedem, der ein berechtigtes Interesse oder eine Vollmacht hat, eingesehen werden.

Der Grundbuchauszug (oder auch das Grundbuchblatt) besteht aus dem Bestandsverzeichnis und Abteilung I, Abteilung II und Abteilung III. Das Bestandsverzeichnis enthält Angaben aus dem Kataster zur Lage, Größe und Nutzung. Abteilung I enthält Angaben zum Eigentümer und Rechtsgrundlage zur Eintragung. Abteilung II enthält Angaben zu Lasten und Beschränkungen wie z.B. ein Wegerecht. Abteilung III enthält Angaben zu den finanziellen Belastungen des Grundstücks.

Der Kaufpreisfaktor gibt Auskunft über die Wirtschaftlichkeit einer vermieteten Immobilie und errechnet sich aus dem Kaufpreis und der Jahresnettomiete. Kaufpreis ÷ Jahresnettomiete = Faktor. Beispiel: Der Kaufpreis für eine Wohnung ist 200.000 Euro. Die Jahresnettomiete ist 12 x 1.000 Euro also 12.000 Euro. Der Faktor ist dann 16,67. Der Kaufpreis ist also 16,67 mal so hoch wie die Jahresnettomiete. Die umgekehrte Rechnung mit den gleichen Zahlen ergibt die Bruttomietrendite in Prozent. In dem Beispiel wäre die Bruttomietrendite bei der Wohnung: Jahresnettomiete 12.000 Euro ÷ Kaufpreis 200.000 Euro = 6%. Bei der Nettomietrendite zieht man bei der Jahresnettomiete die nicht umlagefähigen Kosten ab und zählt beim Kaufpreis die Erwerbsnebenkosten dazu.

Die Teilungserklärung regelt die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses, die Besitzverhältnisse und die Rechte und Pflichten der Eigentümer. Die Teilungserklärung wird vom Notar erstellt, dafür wird die Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigt, die aussagt, dass die Wohnungen räumlich voneinander getrennt sind. Die dann neu entstandenen Eigentumswohnungen erhalten jeweils ein eigenes Wohnungsgrundbuch und werden als eigenständiges Eigentum behandelt. Außerdem definiert die Teilungserklärung, was Gemeinschaftseigentum und was Sondereigentum sein soll und wie Instandhaltungskosten unter den Eigentümern aufgeteilt werden.